Stadt im Rausch

Maisonettewohnung in zentraler Lage, ca. 700 qm, 360-Grad-Aussicht, Dachterrasse in 51 Meter Höhe. Kaufpreis VB 15 bis 20 Millionen Euro. Was zum Teufel ist eigentlich in München los? Unterwegs durch eine Stadt im Immobilienrausch.

München ist eine Goldgrube. Eine ganz einfache Rechnung: Viele Menschen wollen in dieser Stadt leben, niemand will weg, also werden die Wohnungen knapp. Und was knapp ist, kann man teuer verkaufen. Klingt so einfach, macht aber alles sehr kompliziert, die Münchner können es sich langsam kaum mehr leisten, in München zu wohnen, das weiß jeder, das wissen auch die Menschen in Hamburg, Berlin oder Köln. Die Einzigen, für die gerade herrliche Zeiten herrschen, sind die, die ihr Geld mit dem Bauen, Vermitteln oder Verkaufen von Wohnraum verdienen, sie bauen und verkaufen einfach immer teurer. Es herrscht Goldgräberstimmung in dieser Stadt. Aber wohin das alles führen soll, weiß keiner. Lässt sich die Entwicklung bremsen? Oder explodieren die Preise irgendwann so sehr, dass sich nur noch Superreiche aussuchen können, wo und wie sie leben wollen?

Um sich einen Überblick zu verschaffen, steigt man am besten auf einen Turm. Vom Dach des ehemaligen Heizkraftwerks an der Müllerstraße, nur ein paar Gehminuten vom Viktualienmarkt entfernt, hat man eine fantastische Sicht über die ganze Stadt. Das Gebäude wird gerade zu einem Apartmenthaus umgebaut, und hier oben, im 14. und 15. Stock, entsteht die teuerste Wohnung, die es in München jemals gab. Knappe 20 Millionen soll sie kosten, sie ist schon lang verkauft, und wer sie gekauft hat, darum machen alle Beteiligten ein großes Geheimnis. Zu erfahren ist nur so viel: Es handelt sich um einen Pharma-Unternehmer, der mit einer Milliardenerbin verheiratet ist.

Jetzt steht man erst mal an einem windigen Tag weit oben, in genau 51 Meter Höhe, gemeinsam mit Jörg Scheufele, er ist der Mann, der das gigantische Projekt durchführt. Scheufele, 53, Geschäftsführer der Firma Alpha Invest Projekt, ein Schwabe mit weißem Bart und spitzbübischem Lachen, ein Immobilienunternehmer, von dem manche sagen, er sei mit allen Wassern gewaschen, Scheufele also steht auf der Aussichtplattform, breitet die Arme aus und sagt: »Hier oben ein Whirlpool mit Blick über die ganze Stadt, dazu abends ein Glas Rotwein, ja, das könnte ich mir auch gut vorstellen …« Die Wohnung, die hier entsteht, soll mehr als 700 Quadratmeter auf zwei Etagen haben, ein Wohnzimmer mit 360-Grad-Panorama und einem Blick, der noch großartiger ist als der Blick vom Turm des Alten Peter – denn von hier oben sieht man sogar ihn, den Alten Peter.

Scheufele bittet nach nebenan, um über das Projekt zu reden, »The Seven« soll das Haus heißen, weil es die Hausnummer sieben hat. Eine Querstraße weiter hat er eine Luxus-Dachterrassen-Wohnung gemietet, nur um sie für die Dauer der Bauzeit als Showroom zu benutzen, hier suchen Käufer die Parkettböden und Waschbecken aus. Allein diese Showroom-Wohnung kostet über 10 000 Euro Miete im Monat, und auf einem gigantischen Flachbildfernseher zeigt Scheufele da jetzt einen perfekt gemachten Werbefilm. Computeranimierte Bilder, zu denen ein Sprecher Homer-Zeilen rezitiert und raunt: »Seit Anbeginn der Zeit war der Mensch auf der Suche nach dem vollkommenen Ort.«

Es gibt zurzeit sehr viele solche Projekte in München, eins teurer als das andere, und sie alle überbieten sich gegenseitig mit Slogans und Wortgirlanden, ein Bauträger wirbt im Moment allen Ernstes so: »Formulieren Sie mit dem Kauf einer Euroboden-Wohnung Ihr persönliches Life Statement!« Was vor allem heißen soll: Geben Sie sehr, sehr viel Geld aus.

Scheufeles Projekt ist das größte von allen, das teuerste. Er lehnt sich im Sofa zurück, lächelt und erzählt, dass das ganze Projekt ungefähr 200 Millionen Euro kosten wird. Die Landesbank Baden-Württemberg – eine der wenigen Landesbanken, die gerade nicht in Problemen stecken – streckt das nötige Kapital über eine Tochtergesellschaft vor. Wie hoch der Gewinn ausfällt, will Scheufele nicht verraten, aber er rechnet beiläufig vor, dass man bei Investitionen dieser Größenordnung einen sogenannten Return on Invest von 13 bis 16 Prozent brauche, damit es sich lohnt. Selbst wenn man da Rückzahlungen, laufende Kosten und Bankanteile rausrechnet, dürfte noch ein Überschuss von etlichen Millionen Euro drin sein.

Die Hälfte der Wohnungen im Turm ist verkauft, bezugsfertig sind sie in zwei Jahren. Aber in der Nachbarschaft denken schon jetzt die Ersten darüber nach, wegzuziehen. Hier wohnen viele Menschen, die sich kreativ nennen, Künstler, Gastronomen, Medienmenschen, und die fürchten, dass das Gärtnerplatzviertel sich jetzt verändern wird, dass erst die reichen Nachbarn kommen, dann die Luxusläden, dann noch mehr reiche Nachbarn. So lange, bis der Charme des Viertels, also der Grund, warum alle hierher wollen, verschwunden ist. Es wäre schon die zweite Stufe der vieldiskutierten Gentrification, aus dem einstigen Arbeiterviertel ist ja längst eine schicke Gegend geworden, jetzt könnte aus der schicken Gegend ein richtiges Reichenviertel werden. Scheufele findet das nicht so schlimm: »Die Karawane zieht weiter.« Dann winkt er ab und sagt: »Aber der Druck, der auf dem Münchner Markt gerade herrscht, wäre ja nicht weg, wenn wir günstiger verkaufen würden.«

Der Druck. Ja, der Druck, immer, überall. Das Forschungs-Institut Wohnen, Immobilien und Umwelt hat errechnet: In München müssen die Menschen für ihre Wohnungen und Häuser mehr als doppelt so viel bezahlen wie im Bundesdurchschnitt. Die offizielle Zahl lautet: 4000 Euro pro Quadratmeter im Schnitt. Aber diese Zahl kommt in der Realität kaum vor, und wenn, dann irgendwo weit draußen am Stadtrand, wo es keine U-Bahn und keine Geschäfte gibt. Neuere Statistiken nennen für gute Lagen 5700 Euro, das macht bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung mal eben 570 000 Euro, und je schöner, grüner oder zentraler es wird, umso mehr steigen die Preise, rauf auf 6000, 7000, teilweise über 8000 Euro und mehr, für Münchner sind das Zahlen, an die man sich langsam gewöhnt. Aber wer aus einer anderen Stadt hierherkommt, kann es nicht fassen, natürlich nicht.

Wenn heute ein Münchner ein bisschen Geld gespart hat und eine kleine Wohnung kaufen will, dann erlebt er beim Besichtigungstermin Szenen, die man früher nur von Mietwohnungen kannte: Schlangen durchs ganze Treppenhaus, aufgeregte Interessenten, gelangweilte Makler, die sich kaum Namen notieren, weil die Wohnung sowieso weggeht. Überhaupt die Makler – in München müssen sie sich kaum mehr um Kundschaft kümmern.

Ein Besuch bei Gerhard Loibl im Gärtnerplatzviertel. Der Mann, burschikoser Typ, Mitte 40, breites Bairisch, ständig in Bewegung, ist bester Laune. Er betreibt etwas, was er selbst »Immobilien-Supermarkt« nennt. Das heißt, er vermittelt Wohnungen, aber er verschickt grundsätzlich keine Unterlagen, Fotos oder Exposés – die Kunden sollen zu ihm kommen. Loibl steht in seinem kleinen Laden, reißt die Augen auf und sagt: »Das ist das Geschäft der Zukunft, glauben Sie es mir!«

Man könnte auch sagen, dass es für die meisten eher unpraktisch ist, wegen jeder Wohnungsanzeige zu ihm zu kommen. Man könnte sagen, dass es angenehm ist, einen Grundriss erst mal zu Hause anzusehen. Aber Loibl grinst die Einwände weg. Wenn die Leute nicht kommen wollen, dann eben nicht, es läuft sowieso alles super. So super, dass Loibl sogar eine »Besichtigungsgebühr« kassieren kann, bevor er Interessenten auch nur die Adresse einer Wohnung mitteilt. Loibl schwärmt: »Wir machen Wahnsinnsumsätze, ich muss bald größere Räume suchen. Und dann geht’s erst los, ich denke, wir werden noch viele Filialen in der Stadt eröffnen.« Loibl hat vermutlich recht. In München geht gerade alles.

Das einzige Problem könnte sein, dass den Maklern die Angebote ausgehen. »Es ist verrückt«, sagt Detlev von Wangenheim, »die Nachfrage ist deutlich größer als das Angebot. Wir hatten im letzten Jahr 115 Millionen Euro Umsatz und könnten den Umsatz noch weiter steigern – wenn es nur die entsprechenden Objekte gäbe.« Der Mann ist so etwas wie der oberste Luxusmakler von München, sein Name taucht regelmäßig in den Klatschspalten auf, und als einer von Gaddafis Söhnen eine Villa
in München suchte, war Wangenheim klar der erste Ansprechpartner. Er steht in seinem Büro mitten im vornehmen Bogenhausen, ein Mann mit schütteren weißen Haaren und der Ausstrahlung eines Fregattenkapitäns, und wundert sich: »Ich habe immer gesagt, Grundbuch schlägt Sparbuch, aber was Käufer im Moment für Immobilien ausgeben, das nimmt einem den Atem. Es steht oft gar nicht im angemessenen Verhältnis zur Qualität und Lage der Objekte. Und das Ganze nur aus Sorge vor der drohenden Inflation!«

»Die Grenzen des Wachstums sind nahe«

Die Preise haben in den letzten anderthalb Jahren um mehr als 25 Prozent angezogen. Zugleich, das hat der Immobilienverband IVD errechnet, ist der Umsatz mit Mietshäusern in den letzten Jahren um 25 Prozent gesunken, eben weil es immer weniger zu verkaufen gibt. Früher, das erzählen alle Makler, früher dauerte es bei einer guten, nicht ganz billigen Wohnung schon mal neun Monate oder auch ein Jahr, bis sie weg war. Die Leute dachten länger nach, prüften ihre Kreditfähigkeit – heute ist der Schnitt auf acht Wochen gesunken. Eine Anzeige, weg ist die Wohnung.

Die Stadt München hat das Glück – oder das Pech, je nachdem –, dass sie die Bankenkrise vergleichsweise gut überstanden hat. Während auf der ganzen Welt verschreckte Investoren nach Wegen suchen, ihr Geld einigermaßen sicher anzulegen, gelten Münchner Immobilien als eine Anlage, so sicher wie Goldbarren. Wangenheim sagt: »Es kommt vor, dass mich Eigentümer beauftragen, ihre Villa zu verkaufen, dann aber, wenn ich sage, welchen Preis ich erzielen könnte, den Auftrag mit dem Argument zurückziehen: Wir wissen ja gar nicht, wo wir das ganze Geld anlegen sollen!«

In der Stadt kursieren zurzeit viele Geschichten, die zeigen: Der Markt dreht durch. Zum Beispiel die von dem vermögenden Paar, das sich eine der von Philippe Starck gestalteten Wohnungen in der Nähe des Münchner Südfriedhofs sicherte. Das Paar griff zu, als die Wohnungen gerade erst gebaut wurden. Zwei Jahre später rückte der Einzugstermin näher, da überlegten es sich die beiden anders und baten ihren Anwalt, die Wohnung zu verkaufen. Das Ergebnis: ein Gewinn von rund 30 Prozent. Die beiden hatten keine Sekunde in der Wohnung gewohnt. Oder die Geschichte von dem Russen, der in teurer Lage gleich mehr als zehn Wohnungen auf einmal kaufte – und sie leer stehen lässt, weil es ihm erst mal egal ist, ob jemand für eine Miete von 30 Euro oder mehr pro Quadratmeter einzieht oder nicht.

Eins muss man an dieser Stelle vielleicht kurz erklären: Wenn es um Luxus geht, geht es immer auch um das große Ganze, denn der Wahnsinn setzt sich nach unten fort. Mit den ganz teuren Wohnungen testen die Makler und Bauträger, wie weit sie die Grenzen nach oben dehnen können – aber darunter, in dem Bereich, den man mal »mittelpreisig« nannte, wird längst auch alles teurer, wird das Wohnen in München für immer mehr Menschen unbezahlbar, das gilt für die Mieten genauso wie für die Kaufpreise. Elisabeth Merk, die Stadtbaurätin von München, sagt: »Im Vergleich zu Hamburg, Köln, Frankfurt haben wir nicht nur an bestimmten Stellen hochpreisige Entwicklungen, wie es in Hamburg etwa mit der Hafencity ist, sondern durchgehend in der ganzen Stadt. Das Problem sind nicht einzelne Luxusobjekte – das Problem ist, dass die breite Masse des Bauens zu teuer geworden ist.«

Der Bauunternehmer Scheufele sagt dazu: »Dann muss man eben Abstriche machen. Warum soll heute jeder dreimal im Jahr in Urlaub fahren und sich teure Hobbys leisten? Wenn man da spart, bleibt schon mehr Geld fürs Wohnen.« Es wird jetzt Zeit, mit Christian Ude zu reden. Wie sieht er, der ehemalige Mieteranwalt, die Goldgrube München? Der OB sitzt auf einem Sessel in der Sofaecke seines großen Büros direkt am Marienplatz, von draußen hört man die Stimmen der Touristen, ein paar Tauben gurren vor dem gekippten Fenster. Ude legt die Fingerspitzen aneinander und erklärt: »Was die Stadt München vorbildlich macht, ist der Schutz bestehenden Wohnraums. Wir verhindern mit großem Aufwand Zweckentfremdungen, wir waren die erste Stadt, die Erhaltungssatzungen im großen Stil erlässt. Und wir üben immer wieder das Vorkaufsrecht in Einzelfällen aus.«

Die Preise steigen trotzdem. Kann man irgendetwas tun, um sie auf lange Sicht wieder zu senken? Ude schaut streng und sagt: »Soll ich alles künstlich runtersubventionieren? Ich könnte natürlich Millionen ausgeben, um im Kraftwerk an der Müllerstraße eine günstige Wohnung mit 360-Grad-Panorama-Blick zu schaffen. Aber ich weiß nicht, ob das all die Sozialmieter, die vergeblich auf eine Wohnung warten, wirklich gut fänden.« Dann wird Ude fast ein bisschen laut: »Ich kann das Geld nicht überall gleichzeitig reinstecken. Wenn immer wieder gefordert wird, die Stadt müsse 200 Millionen ausgeben für einen noch besseren Konzertsaal, damit auch die anspruchsvollsten Industriellengattinnen sagen, ich muss nicht nach Mailand fliegen, ich habe die beste Akustik in München – dann muss ich feststellen: Alles geht nicht!«

Die Stadt versucht, den Investoren und Luxusbauträgern Grenzen zu setzen, andererseits arbeitet sie mit ihnen zusammen. Die städtische Baugesellschaft Gewofag zum Beispiel hat der Firma Bauwerk Capital den hochdotierten Auftrag gegeben, einen Plan zu entwickeln, wie man aus einem ehemaligen Altenheim ein modernes Wohngebäude für alle Bevölkerungsschichten machen kann. Ein erfolgreiches Projekt unter dem Titel »Gern 64«, für das sich alle Beteiligten heute gegenseitig auf die Schulter klopfen.

Gleichzeitig hat Bauwerk Capital in der Au ein Grundstück gekauft, da ist vor ein paar Jahren ein altes Haus zusammengebrochen, mitten in einem Arbeiterviertel, jetzt steht da ein neues. Mit Wohnungen, die bis zu zwei Millionen Euro kosten. Man muss niemandem etwas vorwerfen, aber es hat eine gewisse Ironie, dass die Stadt mit ihren Aufträgen genau die Firmen stärkt, die gleichzeitig die Luxusbauten durchziehen, mit denen man bei der Stadt eigentlich nicht so glücklich ist.

Immerhin, die Stadt gibt Industrieflächen zur Umnutzung frei, sie stampft neue Viertel aus dem Boden, in Riem, in Freiham, in Randgebieten, aber wer die Immobilienanzeigen durchblättert, wird das Gefühl nicht los: alles nur ein Tropfen auf dem heißen Stein. Eine neue Studie besagt, dass in München überhaupt nur noch etwa 50 000 neue Wohnungen entstehen können; in 15 bis 20 Jahren ist dieses Potenzial erschöpft. Ude sagt: »Die Grenzen des Wachstums sind nahe.«

Denen, die sich all die neuen Luxuswohnungen leisten können, müssen die Grenzen des Wachstums keine Sorgen machen. Wer sind die Leute, die in Häuser wie »The Seven« ziehen? Zum Beispiel Dietmar Holzapfel und Josef Sattler. Die beiden sind Geschäftspartner und Ehepaar, sie betreiben das »Hotel Deutsche Eiche« mitten im Gärtnerplatzviertel. Vom Dach ihres Hotels aus hat man »The Seven« perfekt im Blick. Ringsum Dächer, Giebel, Gauben, und mittendrin ragt der Turm mit den vier Schornsteinen hoch hinaus über alles. Holzapfel und Sattler haben sich dort eine der obersten Wohnungen gesichert. 200 Quadratmeter. Für rund fünf Millionen Euro. Holzapfel sagt: »Wir haben viel gerechnet, sehr viel, unser ganzes Hotel dient als Sicherheit. Aber dann wussten wir: Das müssen wir einfach machen. Gerade weil wir so in diesem Viertel hier verwurzelt sind, weil hier unser Hotel steht, weil wir hier jeden kennen.«

Josef Sattler, der ältere von beiden, ein drahtiger Mann mit schmalem Gesicht und ernsten Augen, erzählt: »Ich bin in München geboren, ich hab immer hier gelebt, vom Turm aus kann ich jeden Ort in dieser Stadt sehen, an dem ich mal gewohnt oder gearbeitet habe. Da oben will ich meinen Lebensabend verbringen.« Luxus, das klingt immer nach goldenen Wasserhähnen, aber für die, die ihn sich leisten können, ist Luxus manchmal eben auch einfach: Romantik. Holzapfel und Sattler werden dann direkt unter dem Mann mit der teuersten Wohnung Münchens wohnen. Wie der Pharma-Unternehmer heißt, verraten auch sie nicht, aber sie amüsieren sich darüber, dass die Frage seit Monaten durch die Stadt geistert. Sie ist oft auch ein Zeichen dafür, wie aufgeladen das Thema Luxuswohnungen gerade ist.

Was bleibt, ist die Frage: Wie viele reiche Münchner gibt es überhaupt, die sich all den neuen Luxus leisten können? In München gibt es sieben DAX-Unternehmen, also immer auch ein paar Vorstände, für die 200 Quadratmeter in der Altstadt kein Problem sind. Aber was ist, wenn die irgendwann alle versorgt sind? Dann könnte es noch mal richtig spannend werden. Der Makler Wangenheim warnt: »Alle Bauträger stürzen sich ins hochpreisige Segment, das ist ein Fehler! Da wächst nicht genug vermögende Kundschaft nach.« Schon fürchten die ersten Experten, es könnte in München eine Luxus-Blase entstehen, die irgendwann platzt. Der Markt hat sich überhitzt, die Preise sind zu schnell gestiegen, das kann nicht so weitergehen, heißt es, es muss irgendwann kippen.

Zugespitzt könnte man sagen, München hat genau zwei Möglichkeiten vor sich. Möglichkeit eins: Die Blase platzt, die Bauträger bleiben auf leeren Etagen sitzen. Dann wird es ein paar Pleiten geben, der Markt wird sich verändern, nicht grundsätzlich, aber vielleicht ein bisschen – tatsächlich werden jetzt schon in manchen Luxushäusern die ganz großen Wohnungen schon wieder aufgeteilt in kleinere, etwas günstigere, weil das den Kreis der Käufer erhöht. Für die Normalverdiener in München ein wenig Hoffnung, aber wirklich nur wenig, denn eins ist sicher: Die Preise für Grundstücke und Wohnungen werden nicht mehr sinken, es kommen ja keine nach.

Möglichkeit zwei: Die Experten täuschen sich, und es gibt auch in den nächsten zehn Jahren noch genug Käufer, die sich das Wohnen im Herzen der Stadt leisten können. Dann könnte mit München das passieren, was Metropolen wie London und Paris schon lang erleben: Die teuren Viertel werden immer leerer, es gibt dort entweder nur noch Läden und Büros oder gut verschlossene Apartmentblocks mit Pförtner, und wer einen normal bezahlten Job hat, muss weit draußen wohnen, am Stadtrand oder weiter, und jeden Tag mehr als eine Stunde in die Arbeit fahren. In manchen Münchner Vierteln, in Bogenhausen, im besseren Schwabing, kriegt man schon ein Gefühl dafür, wie das eines Tages aussehen könnte: Erst verschwinden die Cafés und Geschäfte, dann kommen Antiquitäten- und Einrichtungsläden, die fast nie Kunden sehen. Dann verschwinden irgendwann auch diese Läden. Und alles, was bleibt, sind sehr gut gekehrte, leere Bürgersteige.

Fotos: Armin Smailovic

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